1.    建物の賃貸借契約の連帯保証人が保証する債務の範囲

　未払いの賃料支払債務、賃借人が不適切な使用により与えた損害の支払い義務、及び、賃貸借契約終了時の「原状回復義務」が連帯保証債務の内容となります。

2.    原状回復義務と通常損耗

　原状回復義務とは、当該賃貸借契約が終了したときに、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務です。

　原状回復義務で注意すべき点として、畳、床又は壁紙等が経年変化により退色・変色した場合や、通常の使用による、テレビ・冷蔵庫等の後背部の壁面に、黒ずみ（いわゆる電気焼け）が生じた場合は、通常損耗として原状回復義務はありません（民法621条かっこ書き）。これらの補修に要する費用は賃料によって賄われているとされます。

　この通常損耗の規定は、従来の最高裁判所の判例を踏まえて、平成29年の債権法改正で明文化されました。

民法621条（賃借人の原状回復義務）

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

3.    賃貸借契約終了に伴う、付属物収去及び建物返還義務

　付属物収去義務は作為義務なので連帯保証人は履行できません。同じく、建物返還義務は建物の返還を求めるものなので、建物を占有している賃借人でなければできません。

　したがって、賃貸借契約終了に伴う、付属物収去義務及び建物返還義務は連帯保証人の責任内容となりません。

　ただし、賃借人が付属物収去義務及び建物返還義務を履行しないときの損害賠償義務については、金銭債務であり、連帯保証人も責任を負わなければなりません。 

4.    建物賃貸借契約の連帯保証は通常保証か根保証か

　賃貸借契約の連帯保証は、根保証契約です。 

　建物賃貸借契約の連帯保証には、前述2.のように、賃料債務のほか、損害賠償も含まれます。この損害賠償債務は、一定の金額として定まっているものではないため、主債務（賃借人の債務）が特定しているとは言えません。

　また、賃貸借期間が更新された場合、更新後の賃貸契約によって発生する賃料債務についても保証することが予定されているなど、どれだけの期間の賃料債務が保証の対象であるかも明確ではありません。

　そのようなことから、賃貸借契約の保証は、根保証契約（ 民法465条の２第１項）ということになります。

民法465条の2（個人根保証契約の保証人の責任等）

1.　一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約(以下「根保証契約」という。)であって保証人が法人でないもの(以下「個人根保証契約」という。)の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。

2.個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。

3.第446条第2項及び第3項の規定は、個人根保証契約における第1項に規定する極度額の定めについて準用する。

※平成29年の債権法改正により、根保証契約は極度額を定めなければならないことになった。

5.    賃貸契約の保証は全て根保証契約となるのか

　賃料債務のみを保証する保証契約で、月10万円の賃料の５年分を保証するなど、特定の期間の賃料だけを保証するものは、元本の額も事前に明確であり、保証となる賃料債務は特定されているので、その保証契約は根保証契約ではなく、通常の保証契約と言うことができます。

6.    個人が根保証契約するときの注意

　個人が根保証契約を締結する場合は、書面で極度額を定めなければいけません（民法465条の２、民法446条２項）。

民法446条（保証人の責任等）

1.保証人は、主たる債務者がその債務を履行しないときに、その履行をする責任を負う。

2.保証契約は、書面でしなければ、その効力を生じない。

3.保証契約がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは、その保証契約は、書面によってされたものとみなして、前項の規定を適用する。

7.    極度額とは

　根保証は、一定の範囲に属する不特定の債務を保証するものです。この一定の範囲の債務の上限額が極度額です。

　例として、月額賃料10万円の賃貸借契約を締結し、保証限度額を１０か月分の100万円とした場合、１０か月分の100万円が極度額となります。

　仮に、この極度額がないと、連帯保証人は上限なしに債務を保証することになり、不利益になってしまうので、この極度額の定めが要求されています。

8.    極度額をいくらかにするか

　極度額をいくらかにするかは賃貸人と連帯保証人間の合意によります。法律で何か月分と決まっているわけではありません。

　なお、極度額は保証契約と同様に必ず書面で定めなければなりません（民法465条の２第２項、446条２項）。

　契約実務においては、保証契約及び極度額は一緒に記載されることが多いと思います。

9.    極度額として、金額を示さず、例えば「６カ月の賃料」とのみ記載されていた場合

　極度額は、書面上、具体的な金額の記載のあることが必要です。

　金額を示さず、例えば「６カ月の賃料」とのみ記載した場合は、当該根保証契約全体が無効となります。

10. 　連帯保証人は、極度額の範囲内であればいつまでも責任を負うことになるのか

　個人根保証契約は、一定の事由が生じたときに、根保証契約によって保証される債務の元本が確定します。その後に主債務者（賃借人）が債務を負担したとしても根保証人は保証による債務を負担することはありません。

11. 　個人根保証契約における、主たる債務（賃借人の債務）の元本はどんな事由があったときに確定するか

　個人根保証契約における主たる債務（賃借人の債務）の元本は、①債権者が、保証人の財産について、金銭の支払を目的とする債権についての強制執行又は担保権の実行を申し立てたとき（ただし、強制執行又は担保権の実行の手続きの開始があったときに限る）、②保証人が破産手続開始の決定を受けたとき、③主債務者（賃借人）又は保証人が死亡したときに確定します（民法465条の４第１項）。 

民法465条の4（個人根保証契約の元本の確定事由）

1.次に掲げる場合には、個人根保証契約における主たる債務の元本は、確定する。ただし、第一号に掲げる場合にあっては、強制執行又は担保権の実行の手続の開始があったときに限る。

①債権者が、保証人の財産について、金銭の支払を目的とする債権についての強制執行又は担保権の実行を申し立てたとき。

②保証人が破産手続開始の決定を受けたとき。

③主たる債務者又は保証人が死亡したとき。

2.前項に規定する場合のほか、個人貸金等根保証契約における主たる債務の元本は、次に掲げる場合にも確定する。ただし、 第一号に掲げる場合にあっては、強制執行又は担保権の実行の手続の開始があったときに限る。

①債権者が、主たる債務者の財産について、金銭の支払を目的とする債権についての強制執行又は担保権の実行を申し立てたとき。

②主たる債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。

（出典：日本行政書士会連合会『 月刊日本行政(2023.7）№.608』（20−21頁）

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