不動産を遺贈(相続)するときの注意点

行政書士は街の身近な法律家

埼玉県行政書士会所属

行政書士渡辺事務所

行政書士・渡邉文雄

 

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 1. 対象物件を特定する

 

 土地や建物等の不動産は、マンションも含め、特定できる程度(土地の場合は地番、建物の場合は家屋番号)に記載すれば、遺言の効力上は問題ありませんが、登記申請に必要となりますので、登記簿全部事項証明書(登記簿謄本)の通りに記載することをおすすめします。( 固定資産評価証明書の表記を転記しないこと) 増築等により、現況と登記簿が違う場合は、両方を記載します。

 

 建物と「敷地の借地権」を合わせて相続させる場合は、借地権も相続させる旨を明記し、遺言の趣旨を明確にしておきます。  

 また、私道部分がある場合はもれないよう注意します。

 

2. 「不動産を共有」は避ける

  

 自宅などの「不動産を共有」にする遺言はトラブルの元です。実態として単独使用になってしまうという問題のほか、建て替えや持ち分の売却には相続人全員の合意が必要となります。

 また、その後の相続で相続登記をしないまま相続人(共有者)がどんどん増えてしまうという問題もあります。

 したがって、①すぐ売却する予定のあるときや、②居住用の土地に適用される相続税の特例の要件を満たすため、配偶者と子が共有で相続する場合などを除き、たとえ多少不平等になるとしても、「不動産を共有」する相続は避けることが望ましいと考えます。

 

3. 相続人の一人(相続人が複数のとき)又は相続人以外に不動産をあげる場合

 

 相続人の一人(相続人が複数のとき)又は相続人以外に、遺言で不動産をあげる場合、不動産をもらった者単独では所有権移転登記の申請はできません。 相続人全員と共同でするか、遺言執行者が行う必要があります。

 

 したがって、遺言で相続人の一人(相続人が複数のとき)又は相続人以外に不動産をあげる場合は、相続人の協力がなくても登記できるよう、不動産をあげる受遺者等又は第三者を遺言執行者に指定しておくことをおすすめします。  

 

4. 自筆証書遺言(法務省保管自筆証書遺言を除く) で、相続人の一人又は相続人以外に不動産をあげる場合 

 

 自筆証書遺言(法務省保管自筆証書遺言を除く) により不動産の所有権移転登記申請をする際には、検認済証明書(又は検認調書)が必要です。検認の申し立てには相続人全員の戸籍謄本が必要です。 

 

 したがって、自筆証書遺言(法務省保管自筆証書遺言を除く)で、相続人の一人(相続人が複数のとき)に、又は、相続人以外に不動産をあげようとするときは、他の相続人の協力がなくても登記できるよう、受遺者又は第三者を遺言執行者に指定しておくことをおすすめします。遺言執行者は不動産の名義変更を基本的にはひとりで行うことができます。 

 

5. 「相続人は きょうだい のみ」のケースで、きょうだい 以外に不動産を遺贈しようとする場合

 

 「相続人は きょうだい のみ」のケースで、きょうだい 以外に不動産を遺贈しようとする場合は注意が必要です。万一、きょうだい に借金がある場合、その債権者が当該不動産を差押え又は仮差押えを行い、債権回収を図る恐れがあります。  

 

6. 息子等が親の土地の上に家を建てているとき 

 

 生前に敷地を分筆したうえで敷地を相続させる遺言を書くことをおすすめします。

   

□ 詳しくは 》》 相続財産(遺産分割の対象財産) をご覧ください。 

 

7. 路線価実際の価値とかけ離れている場合があります

 

 路線価は、南側道路や北側道路など土地が接する道路の方位や、旗竿地などの増減価要因又は環境条件を考慮していません。実際の価値とかけ離れている場合がありますので注意が必要です。 

 

 □ 「不動産の評価」について詳しくは 》》財産の評価の仕方 をご覧ください。 

 

8. 妻に自宅の土地建物を相続させる場合、生前贈与と遺言どちらが費用的に有利か 

 

 一般的には遺言の方が費用がかかりません。

 生前贈与は、自宅が2,000万円以下の場合は贈与税はかかりません。なお、不動産取得税、贈与契約書の費用が必要です。

 


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