相続による不動産の名義変更(登記)の仕方

□ 「相続登記」が完了していない不動産は売却できません。 相続が発生したら、土地・建物を相続人名義に変える手続きをしましょう。

 相続登記は義務ではありませんが、放置しておくと相続人が増え、売却するときに確認が難しくなります。

 

□ 相続登記には「遺産分割協議書」が必要です。ただし、遺言書で不動産に関する遺産分割方法の指定がされているときは遺産分割協議書の作成は不要です。 また、法定相続分による「共有」として登記する場合も遺産分割協議書は不要です。

 

□ 土地を複数の土地に分けて相続する場合には、相続の登記をする前に「土地分筆登記」の申請が必要です。


行政書士は街の身近な法律家

埼玉県行政書士会所属

行政書士渡辺事務所

行政書士・渡邉文雄

 

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手順 1  登記に必要な書類を収集します

 

(1)「法定相続分で相続する場合」(法定相続人が一人の場合も同じ)

 

①    被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、改製原戸籍 

※ 戸籍にまだ在籍者がいる場合は、被相続人除籍が除籍された「戸籍謄本」となります(除籍謄本ではありません )

 

②    被相続人の住民票の除票(または戸籍の附票) ※ 登記簿上の住所及び本籍地の記載のあるもの 

 

③    法定相続人全員の現在の戸籍謄本 

④    法定相続人全員の住民票 

⑤    相続する不動産の全部事項証明書 

⑥    相続する不動産の固定資産税評価証明書  ※ 名義変更する年度のもの 

⑦ 相続関係説明図 ※ 自分で作成します。相続関係説明図を、相続登記の際に提出すれば、戸籍謄本等を返してもらえます。

 

※ きょうだい間の相続(被相続人が相続人のきょうだい)のときは、相続人を確認するために、両親の出生から死亡までのすべての戸籍が必要になる場合があります。

 

 

(2) 遺産分割協議で決めた割合で相続をする場合

 

① 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、改製原戸籍 

※ 戸籍にまだ在籍者がいる場合は被相続人除籍が除籍された「戸籍謄本」となります( 除籍謄本ではありません)

 

② 被相続人の住民票の除票(または戸籍の附票) ※ 登記簿上の住所及び本籍地の記載のあるもの 

 

③ 法定相続人全員の現在の戸籍謄本 

④ 新しく名義人になる法定相続人の住民票 

⑤ 相続する不動産の全部事項証明書 

⑥ 相続する不動産の固定資産税評価証明書 ※ 名義変更する年度のもの 

 

⑦ 相続関係説明図 ※ 自分で作成します。相続関係説明図を、相続登記の際に提出すれば、戸籍謄本等を返してもらえます。

 

※ きょうだい間の相続(被相続人が相続人のきょうだい)のときは、相続人を確認するために、両親の出生から死亡までのすべての戸籍が必要になる場合があります。

 

⑧    遺産分割協議書 

⑨ 相続人全員の印鑑証明書 

 

 

(3) 遺言による指定に基づき登記する場合

 

① 被相続人の出生から死亡までの戸籍(除籍)謄本、改製原戸籍 

※ 戸籍にまだ在籍者がいる場合、除籍謄本ではなく、被相続人除籍が除籍された「戸籍謄本」となります。

 

※ 遺言の内容等によっては、きょうだい間の相続(被相続人が相続人のきょうだい)のときは、相続人を確認するために、両親の出生から死亡までのすべての戸籍が必要になる場合があります。

 

② 被相続人の住民票の除票(または戸籍の附票) ※ 登記簿上の住所及び本籍地の記載のあるもの

 

③ 新しく名義人になる人の現在の戸籍謄本 

④ 新しく名義人になる人の住民票 

⑤ 相続する不動産の全部事項証明書 

⑥ 相続する不動産の固定資産税評価証明書 ※ 名義変更する年度のもの 

 

⑦ 遺言書(原本を提示) ※ 公正証書以外の場合は検認済みのもの(「検認済証明書」も求められます。) 

 

 注意事 項 遺言書の保管等に関する法律(30.7.13公布)が成立し、法務局に自筆証書遺言を保管する制度が創設されます。これまでは、自筆証書遺言は紛失するなどの恐れがありましたが、法務局で保管してもらうことで、紛失や改ざんの恐れがなくなります。また、この制度を使った場合、遺言書の「検認」は必要なくなります。なお、保管時の法務局のチェックは自書、押印、署名など形式面、外観のチェックのみです。(施行は令和2年7月10日)

 

※ 複数の相続人に対し割合を定めて相続させようとする場合など、遺言書の内容によっては、「遺産分割協議書」が必要となることもあります。

 

⑧ 新しく名義人になる方の印鑑証明書 

 

 

手順 2 登記申請書を作成します

 

□ 法務局のホームページに相続登記申請書のひな型が掲載されています。

 

 

手順 3 法務局に申請します

 

□ 相続による所有権移転登記の申請は、相続人が1人の場合は単独で、共同相続の場合は相続人はだれでも1人で申請できます

 

□ 相続登記申請書と上記で収集した必要書類を法務局へ提出します。 

 

□ 登記の申請は、相続する不動産を管轄する法務局(登記所)に行います。

 

□ 登記を申請する際には登録免許税の納付が必要になります。登録免許税は、固定資産税評価証明に記載されている不動産の価格に1000分の4を乗じた価格となります。 (※離婚に伴う財産分与の場合は1000分の20)

 

□ 一週間程度で登記が完了します。